Onderzoek: ‘Woningcorporaties hebben onvoldoende geld voor al hun opgaven’

9 juli 2020

Ook in Friesland is de continuïteit van de sociale woningbouw in gevaar. Onder de huidige omstandigheden kunnen woningcorporaties hun maatschappelijke opgaven niet volledig oppakken. Tot 2035 komen ze zo’n € 30 miljard te kort om voldoende huizen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Zelfs als ze tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden gaan. Dit blijkt uit het onderzoek dat drie ministeries (BZK, Financiën en EZ) en Aedes samen lieten uitvoeren. Ook in Friesland is de continuïteit van de sociale woningbouw in gevaar.

De woningcorporaties die aangesloten zijn bij de Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW) hebben onvoldoende geld om de maatschappelijke opgaven uit te kunnen voeren. Het gaat daarbij om de beschikbaarheid van voldoende betaalbare sociale huurwoningen en het voldoen aan duurzaamheidopdracht 2050 aardgasvrij.

Voor Fryslân tekort van 3 miljard

Het onderzoek berekent voor Fryslân een tekort van ruim 3 miljard. Een grote zorg daarbij is dat al voor de komende jaren een tekort van opgeteld 500 miljoen is berekend. Daarbij zijn de noodzakelijke investeringen om leefbaarheid en draagkracht in wijken en buurten niet verder te laten wegglijden nog niet meegeteld. Het VFW en de overlegtafel van Friese Huurdersorganisaties luiden daarom samen de noodklok: ‘Het betaalbaar houden van de sociale woningvoorraad in Fryslân wordt een nog grotere uitdaging. We maken ons daar grote zorgen om. We roepen de (lokale) politiek op om het tij te keren. Om de verhuurdersheffing af te schaffen of ten minste te halveren.’

Het onderzoek

Het onderzoek Opgaven en Middelen is uitgevoerd in opdracht van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Economische Zaken en Financiën, samen met Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. Allereerst zijn de maatschappelijke opgaven van corporaties tot 2035 in kaart gebracht: zorgen voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen (nieuwbouw, sloop, verkoop) en het verduurzamen van de woningvoorraad (isoleren en aardgasvrij maken). Vervolgens is berekend of corporaties deze opgaven op basis van hun financiële situatie uit kunnen voeren.

30 miljard tekort voor volledige opgave

Hoofdconclusie van het onderzoek is dat ‘de corporatiesector de stapeling van maatschappelijke opgaven onder de huidige investeringscondities niet volledig kan oppakken. Als corporaties tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden en die van het stelsel gaan, kan tot en met 2035 voor circa € 30 miljard aan maatschappelijke opgaven niet worden gerealiseerd. Dat is ongeveer een kwart van de totale geraamde investeringen in die periode.’

Woningvoorraad en verduurzaming

De grootste opgaven van corporaties zijn het zorgen voor voldoende sociale huurwoningen en het verduurzamen en aardgasvrij maken van hun huizen. Tot 2035 wordt van corporaties verwacht dat ze ieder jaar zo’n 25.000 nieuwe woningen bouwen. Daarnaast moet in dezelfde periode het aantal huizen dat per jaar wordt verduurzaamd geleidelijk oplopen van 25.000 naar circa 60.000. Voor alle investeringen samen is tot en met 2035 circa € 116 miljard nodig.

Structureel probleem hele sector

Het tekort speelt in de hele sector. De financiële positie van alle corporaties verslechtert vanaf het begin van de onderzoeksperiode. Vanaf 2024 ontstaan er financiële knelpunten bij een aantal corporaties (regio’s) en daarna komen snel steeds meer corporaties in problemen. In 2028 heeft de sector als geheel onvoldoende investeringsvermogen.

Oorzaken

Een belangrijke oorzaak is dat de lasten van corporaties (rente, belastingen, onderhoud en beheer) sneller stijgen dan hun inkomsten, de huuropbrengsten. Daar komt bij dat corporaties meer moeten investeren dan de laatste jaren. Daardoor nemen de lasten extra toe, terwijl deze investeringen financieel niet of nauwelijks rendabel zijn. Grootste boosdoener is de verhuurderheffing, die de sociale huursector inmiddels € 10 miljard heeft gekost.

Beleidsopties: verminderen verhuurderheffing

Verschillende scenario’s op basis van andere aannames (demografische ontwikkeling, inkomensgroei, kostenreductie in verduurzaming, opgave verduurzaming) leiden niet tot een andere conclusie. Binnen het onderzoek is tevens een aantal beleidsopties doorgerekend. Geen daarvan heeft voldoende effect om de volledige maatschappelijke opgaven haalbaar te maken. Het meeste effect hebben het halveren van de verhuurderheffing en hogere huurverhoging.

Wat betekent dat?

De Vereniging van Friese Woningcorporaties vindt de uitkomst van het onderzoek zorgwekkend. Het onderzoek wijst uit dat de ‘volkshuisvestelijke dekkingsgraad’ stevig onder de 100 procent is gezakt. Het financiële model van corporaties klopt niet meer. Als er nog langer miljarden uit de sociale huursector worden gehaald, overleeft die niet. Wat het VFW betreft ligt daarmee een heldere politieke keuze op tafel. Er moet wat gebeuren. Het VFW vindt, dat ze mensen tekort doen, die op hen moeten kunnen rekenen. Ook voor Friesland is het cruciaal dat de verhuurderheffing omlaag gaat, of dat deze wordt omgebouwd in een investeringsvehicel, zodat we kunnen blijven investeren in onze prachtige regio.

> Zie ook: reactie Aedes op: https://www.aedes.nl/artikelen/financi-n/financi-n-n/aedes-nog-veel-groter-tekort-betaalbare-huurwoningen-onvermijdelijk.html

> Het onderzoek Opgave en Middelen is hier te downloaden: https://www.woningmarktbeleid.nl/documenten/publicaties/2020/07/03/hoofdrapport-opgaven-en-middelen-woningcorporaties